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Estudio de mercado de alquileres en España

Estudio de mercado de alquileres en España

La población en España que no residía en viviendas propias, es baja comparada con las principales economías de la Unión Europea.  De todas formas, en los últimos años se puede apreciar una creciente demanda de alquiler en el mercado residencial español, cuya mayor relevancia y dinamismo están concentrados en determinados sectores como; fundamentalmente, hogares jóvenes, inmigrantes y trabajadores temporales. Sobre todo, en ciertas áreas específicas (Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias).

De acuerdo con la Encuesta Europea de Ingresos y Condiciones de Vida (EU-SILC) [Eurostat (2018)], el incremento de la proporción de hogares que residen en vivienda de alquiler se intensificó a partir de 2013, y se concentró en el segmento del alquiler a precio de mercado […] En el caso de España, un 14,4% de la población residía en viviendas de alquiler a precio de mercado y un 8,5% en viviendas de alquiler a precio inferior al de mercado.

Si bien el incremento del alquiler de las viviendas ha aumentado en los últimos años, se puede destacar cierta particularidad donde los hogares jóvenes y los de origen extranjero destacan tanto por su mayor nivel de demanda. Frente a este incremento aquellas personas cuya edad es de los 30 y los 44 años, son los que juegan con el mayor peso relativos entre las cifras.

DINÁMICA DE PRECIOS

Una de las principales limitaciones que presenta el análisis del mercado de la vivienda de alquiler es la ausencia de un índice de precios oficial de los nuevos contratos, índice que, idealmente, debería ajustar los precios del alquiler para tener en cuenta las características del inmueble arrendado.

He aquí una gráfica que muestra el índice de crecimiento de alquiler en algunas ciudades, junto al índice de precios por mtr2 en las ciudades más relevantes en España.

Se observa una amplia heterogeneidad geográfica en la dinámica de los precios de oferta del alquiler residencial. Las mayores tasas de crecimiento acumulado desde 2014 se concentran en las capitales con mayor población (Barcelona, Madrid y Valencia) y en las capitales de provincia con elevada actividad turística. Los menores incrementos se localizan en las ciudades de la España interior.

 

Si bien con estos gráficos no se pueden identificar valores claros sobre el precio del mercado inmobiliario, si se puede observar, la dinámica existencial de múltiples mercados locales de alquiler residencial, donde se pone en juego la oferta y demanda según el estado del municipio y la provincia. La demanda de alquiler residencial se habría incrementado especialmente en algunos municipios que ofrecían mejores oportunidades tanto de formación como laborales.

Se debe tener en cuenta que el incremento de la rentabilidad del alquiler y, por tanto, de su atractivo como instrumento de inversión coincide con la entrada en el mercado de nuevos operadores. La aparición de nuevas formas de alquiler vacacional en algunas de las grandes ciudades españolas, especialmente concentradas en los barrios céntricos, podría competir con la oferta de alquiler residencial. En caso de concentrarse en un área específica, el movimiento a la actividad turística da un porcentaje significativo de viviendas potencialmente destinadas al alquiler podría generar un incremento de los precios del alquiler residencial.

Bibliografica

  • Ajuntament de Barcelona (2019). Alquiler medio por superficie (€/m2 mes), Estadísticas sobre contratos y precios registrados de las viviendas de alquiler.
  • Alves, P., y A. Urtasun (2019). Evolución reciente del mercado de la vivienda en España, Artículos Analíticos, Boletín Económico, 2/2019, Banco de España.
  • Idealista (2019a). Informe de precios. Evolución del precio de la vivienda en venta y en alquiler en España
  • Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (2018). Oferta turística en habitatges.

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